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开发商逾期交房怎么办?

来源:王国军律师           时间:2019/03/25 09:21:56

 

生活中经常会出现,与开发商签订购房合同,并依合同约定交付房款后,开发商由于种种原因一直无法按协议约定时间交付房屋,有的甚至拖延数年。开发商的上述行为即是违约行为,其违约行为也给购房者经济上造成了重大损失,生活上造成了极大的困扰。那么如果遇到此种情况,做为购房者依法应采取何种方式来维护自身的合法权益呢?购房者是否有权解除购房合同,要求退房呢?是否有权选择不退房,但要要求赔偿损失呢?购房者采取何种维权方式才能够最大限度的保护其自身的合法权益呢?笔者针对以上购房者关注的问题结合现行法律规定和司法实践做一简单的梳理解答。

一、开发商迟延交房多长时间,购房者有权要求解除购房合同,退还购房款,并要求赔偿包括购房款利息损失在内的损失?

关于开发商迟延交房购房者获得合同解除权的时间的确定,首先应根据购房合同的约定,如果购房合同明确约定了开发商迟延交房多长时间,购房者即有权解除购房合同,应依此约定来确定购房人获得合同解除权的时间。

其次,如果购房合同对此没有约定,那么迟延多长时间,购房者有权解除购房合同,并要求承担相应的违约赔偿责任呢,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定(根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。),在开发商迟延交房后购房者应向其催告,在催告后三个月后如果开发商仍未履行交房义务,购房者可以在催告期满后一年内向法院起诉要求解除合同,并要求开发商承担相应的违约赔偿责任。如开发商在收到购房者要求交房的催告后,以发函等方式催告购房者对是否行使合同解除权做出选择的情况下,购房者在收到该催告后三个月内应行使合同解除权,否则解除权灭失。如果开发商在接到购房者要求履行交房义务的催告后,并未向购房者催告对是否行使解除权做出选择,则购房者应在购房者催告开发商履行交房义务之日起一年内行使合同解除权,否则,解除权丧失。

二、出现上述开发商长时间不交房的情况,购房者是除可依法解除房屋预售合同,还可以选择,要求开发商继续履行合同,并要求其承担相应的违约责任。

根据合同法的规定,购房者与开发商签订的房屋预售合同系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应属于合法有效,双方均应据合同的约定,全面履行义务,现由于开发商违反合同约定的按时交房义务。做为购房者有权要求其继续履行合同并支付违约金,或要求赔偿损失。

三、做为购房者选择上述哪种维权方式,能够最大限度的保障自己的合法权益呢?

笔者认为,出现上述开发商违约交房的事实,做为购房者选择何种维权方式来保护自己的合法权益,首先应综合考虑开发商迟迟未能交房的原因是什么?开发商的资质情况怎么样?房价的变动情况等方面综合分析权衡做出决定。比如,现涉案房产价格远高于,购房者的购买价,且该房产已实际交付,可正常居住,这种情况要考虑该房产未交房的原因是什么?是否存在不能交房的风险,如果不存在不能交房的风险(或者这种风险很小),则可选择要求开发商继续履行合同,并要求支付违约金赔偿损失。如果分析不能交房的原因,系开房商资质问题,或手续不全等原因,导致开发商没有履行合同实现交房的能力,则应选择解除合同。总之,购房者采取何种维权方式需根据项目的具体情况,结合自身情况综合选择对自己最优的方式。


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