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经济适用房法律问题探析

来源:           时间:2022/12/02 16:33:06

我国政府在推行住房分配货币化改革的过程中,面对进入社会主义市场经济的初级阶段,国民生产总值不高,绝大多数人都是中低收入家庭的情况,政府将经济适用住房作为主体,来满足社会大众的住房需求;并且作为宏观经济调控的一种手段:针对当时中国经济正处于一个低速增长期,需要通过新的措施来推动消费,扩大内需。自经济适用住房政策推行以来,虽然取得了较大成效,但也反映出一些不足。随着经济社会的发展,经济适用房纠纷也层出不穷,法院在受理类似案件时面临着一定的挑战——如何更好地解决纠纷,化解矛盾,为构建社会主义和谐社会做出应有的贡献。而在经济适用房纠纷不断出现的同时,适当发展其他保障性住房,则可以达到减少经济适用房纠纷的目的。并且从另一方面讲,发展其他保障性住房能够更好地解决群众住房问题。在重庆市解决民生十大问题当中,第一项便提出了建设3000万平方米的租房,解决50多万户中低收入群众住房困难,这正符合了人民对于住房的强烈要求。在公租房建设的具体操作上,应建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系,从点线面上切实推进公租房建设。

一、我院审理经济适用房案件的价值取向及指导意义

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它的性质是社会保障性,并且兼具经济性和适用性。经济性,是指住房的价格相对同期市场价格而言是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指不能降低房屋的建筑标准,并且要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。
经济适用房由于其经济性和适用性,从其诞生之初就决定了其将被众多人群所追捧。而僧多粥少的局面必将引起一系列的纠纷。和全国大环境一样,我院也受理了一系列的经济适用房纠纷案件。

截至目前,我院已受理经济适用房案件11件。这11件案件的纠纷来由,主要是没有经济适用房认购资格与享有经济适用房认购资格者之间签订了转购协议而引起。购买者支付出卖者协议定金,并且各期房款也是购买者以出卖者的名义交纳,后由于房价上涨,出卖者拒不履行转购协议中约定的义务,愿意返还定金及购买者所交纳的房款。而购买者由于与出卖者签订转购协议而丧失了购房的最佳时机。购买者不同意出卖者“撕毁”转购协议,遂发生了经济适用房纠纷。我院受理的这11件案件,其中调解后撤诉结案8件,判决结案3件,因不服判决而提起上诉的案件,二审法院均维持了我院判决。经调解后撤诉的案件,双方当事人均实现了双赢,社会矛盾得到了化解。

而处理此类案件的判决方式,法院主要从买受方的信赖利益损失出发,确认转购协议无效且出卖方赔偿买受方损失,这在一定程度上也起到了定纷止争的作用。判决房屋转购协议无效的依据在于当事人在限制期内达成的转让经济适用住房协议,侵犯了国家的社会(住房)保障体制和其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利,损害了社会公共利益,据《中华人民共和国合同法》(以下简称“合同法”)第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益……”的规定,双方签订的房屋转购协议应属无效合同。在我院受理的这些案件当中,原告与被告虽然当时达成了协议,是双方的真实意思表示,但他们达成的协议违反了法律的规定,即损害了社会公共利益,侵犯了国家的住房保障体制,并且从法律的教育功能看,判决双方达成的协议无效能够更好地规范市场交易主体的行为。从我院判决协议无效的社会效果来看,判决协议无效使得经济适用房案件数量没有增加,较好地起到了定纷止争的作用。
    判决出卖方赔偿买受方信赖利益损失则基于《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”过错方赔偿对方所受到的损失即信赖利益损害赔偿责任需具备构成一般民事责任的四个基本要件,即缔约一方的信赖利益受到损害;另一方违反契约义务;违反契约义务的一方当事人具有主观过错;违反契约义务的一方当事人具有的主观过错与信赖利益的损害结果有直接的因果关系。信赖利益赔偿方承担的责任是基于诚实信用原则和公平观念所规定的特别责任,赔偿权利人必须具备“合理条件”和“正当理由”才可以请求。我院受理的这11起经济适用房纠纷案件,原告即赔偿权利人在与被告签订转购协议时,是基于对被告的信任。而被告后来拒不履行转购协议中约定的义务,违反了民法的诚实信用原则。在判决转购协议无效的情况下,被告理应对原告的损失进行赔偿。对原告的损失进行赔偿,除了直接损失必须进行赔偿外,还应赔偿信赖利益损失,也就是原告所付出的机会成本,原告因与被告签订转购协议而丧失了认购其他住房的机会。从判决被告赔偿信赖利益损失的社会效果来看,经济适用房案件数量明显减少,社会大众能够理性地选择住房、购买住房,社会矛盾得到了化解。

法院之所以判决协议无效并赔偿信赖利益损失,是基于更好地规范经济适用房交易双方的行为,避免纠纷出现这一直接目的。而更深层次上的,则最终是为了维护住房保障体制,实现社会公平正义而考量,并最终指导司法实践。

第一,发生法律效力的经济适用房裁判结果可以指导交易双方当事人行为。这些裁判结果相关的人和事大都有典型和复杂的特征。从一定意义上说,生效裁判结果是统一意见,解决问题的良好办法。当某一法院案例与产生生效裁判结果的案件相同或者类似时,遵从产生生效裁判结果的案件认定事实和适用法律的方法来解决此类案件面临的问题,就能够达到排除非议,统一看法的目的。如果当事人不服裁判结果,就可以法院生效裁判结果来向他解释,这样就减少了当事人的讼累,进而避免审判资源的浪费,从而节省了诉讼时间和成本

第二,发生法律效力的经济适用房裁判结果可以作为法院内部判案的参考。发生法律效力的裁判结果是连接法律与事实之间的纽带,这比抽象的法律规范更能保证对法律的统一认识,从而减少司法实践中因对法律的不同认识而引起的同案不同判现象的出现。所以将经济适用房裁判结果作为法院内部判案的参考,就可以在一定程度上统一司法裁判的尺度。发生法律效力的裁判结果的作用在于能够为法官在审判具体案件的过程中提供最直观、最具体同时也最充分的“模板”,也就是在一定范围内促进了法律的统一适用。

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